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中国人海外抄底房产陷阱多 去美国炒房要三思

  美国房价"触底"了吗?

  自2001年起,美国房价一路飙升。次贷危机爆发后,自2008年下半年开始,美国房地产市场上出现了大批名为"fore close"(银行拍卖房)的"便宜货"。广告中,猛打4至7折的拍卖房比比皆是。美籍华人唐冠军在洛杉矶从事房地产生意。他对《环球时报》记者说,自去年以来,次贷危机的确使美国房价下降了许多。各地下降的幅度不一,在房价较高的加州,跌幅已达20%至30%。

  本次来华参展的美国房地产投资商Emerick Group副总裁Rob Emerick对《环球时报》表示,中国人对在美国购置住宅地产的兴趣在增加。在金融危机形势下,市场给了少部分有特定需求的中国人一些不错的机会。那么,美国的房价现在真的"触底"了吗?

  《华尔街日报》近日报道,"美国房价仍有下行空间"。文章称,即便是现在,美国的整体房价也只是回落到2003年底的水平。要找到泡沫开始前的房价,必须回溯到2000年左右,当时整体房价比现在低了1/3。

  为此,《环球时报》记者采访了日本学者、清华大学?野村综研中国研究中心的松野丰先生。他笑着反问道:"美国的房价便宜吗?"他说,上世纪80年代日本经济出现巨大泡沫,一些财阀甚至购买了"洛克菲勒"中心,结果美国IT泡沫破灭后,很多日本公司在美的地产投资亏了钱。目前日本人对美国房子的兴趣很一般,买房的多是被日本公司派到那里工作的。日本留学生通常学成后就返回日本,基本不在美国本土买房。

  一位在美居住多年的华人表示,即使在金融危机背景下,美国的房屋也没到需要倾销的地步,更没多到需要到海外寻找市场的程度。近日,华盛顿地区一家免费的华文小报传出消息:在该报上刊登广告的客户有所下降。暂时流失的客户主要是中餐馆。房地产代理人、房贷经纪人的广告并没减少。广告分析人士认为,这说明房地产业的经营状况是稳定的。华裔房地产代理人刘伟敏对记者说,自去年9月以来,房屋的销售价格确实出现了滑落。但好地段、好学区、好套型的住房几乎没降价。这种降价只能说明原来不合理的涨价开始回归正常,无法说明房地产业本身出现了萧条。对于目前中国国内对美国房的关注热情,有加州华人笑称,美国人期盼中国人成为帮他们的房地产业解套的"解放军"呢。

  唐冠军认为,现在美国房市是有人欢喜有人愁:手里有钱的人能用较少的钱买到更好的房子;那些付不起房贷的人只能看着银行把房屋收回。如果有足够的钱,现在不妨就出手购房。如果手头紧,不妨再等一等。

  买房"送"绿卡是真的吗?

  据本报记者了解,看好中国市场的美国投资商都有明确的策略,认为房子、绿卡与教育可三位一体整合起来营销。也就是以购置地产为依托,通过提供增值服务来吸引富有的中国家庭。这部分人群的目标通常很明确。有些中国人会细致到一定要去某个州的某个区域,因为那里有他们看上的中学或理想的大学。另外,美国地产商也在开发对商业地产有兴趣的中国人,通过购买拥有地产的美国中小公司、商业铺位等,配套提供相关的投资移民业务。

  对于在美国买房,近期很流行的一种宣传是"购房可以顺带拿绿卡、办移民"。这次来北京参展的一位美国房地产投资商在接受《环球时报》记者采访时就介绍说,理论上,有50万美元就可以通过投资购买美国房,并可以去申请EB-5投资移民绿卡,但最终还要落实到美国移民局等有关部门是否批准。

  事实上,对于想在美国购置房产的中国公民来说,拥有50万美元以上的合法收入是买房与投资移民一起办理的前提。然而,虽然有实力掏出50万美元的人不在少数,但中国公民到美国投资买房绝不是"不差钱"一句话就能搞定的,他们还必须面对美国移民法和国土安全法的相关规定。已有移民律师呼吁,买房是商业行为,移民办理由美国政府管理,美国有完善的法律制度,不要轻信"购房办绿卡"之说。

  美国驻华大使馆的Nicholas J.C. Snyder先生在接受《环球时报》采访时证实,美国的投资移民申请,申请者除了拥有合法财产证明,还需要得到美国国土安全部的审核与批准。关于中国人赴美买房子问题,他善意地提醒说,"在美国购置房产存在很多相关的法律问题。值得注意的是,购置美国房产并不附带着购买者在美国居住、工作或者学习的权利。为了保护自身的利益,赴美中国人应当熟悉美国在这方面的法律法规。"他建议有兴趣的中国人访问美国驻华使馆和美国国务院网站,以了解更多关于签证的信息。

  到美国"炒房"要三思

  中国人一向对不动产投资情有独钟。但到美国"炒房"可是需要三思而后行。在美国,买房是件大事,更是件非常复杂的事。价格、位置、社区、买卖时机及交易程序都是学问。在加州州立大学任教的马女士说,她为在洛杉矶附近购买到一栋满意的房屋已奔波了半年,一直没能如愿。质量好、地段好、价格又合理的房子,总会有好几个人同时竞价。

  记者的朋友方先生在斯坦福大学附近工作。去年8月,他在湾区买了一套两层的Townhouse(联排别墅),当时售价60万美元。金融危机爆发后,加州平均房价下降不少,但他所在的地区降幅并不高,也没人急着要卖房,原因就是该地区拥有湾区最好的高中,社区环境也很好,大部分住户是中产阶级。

  至于说到教育投资,美国人的名校情结恐怕比中国人浓。马里兰州蒙哥马利郡拥有多所美国排名前100位的高中。这些学校周围的房屋价格从未降过,包括租金。那里的地产代理商说,这些区域的房屋自去年9月以来未曾看到降价。

  在谈到中国人对美国房产的热情时,美国印第安纳州房地产经纪人汤姆说,来美购房应注意以下几点:

  一、如果购房是出于投资的目的,这并非是一个好选择。在美国这样一个成熟的资本主义体系里,期望房产投资的回报率长期高于市场平均值,是不太现实的。如果坚持投资房地产,每月的租金收入要足够支付房产的所有开支,这包括贷款利率、过户手续费、房产税、其他杂费、房产空置率、维修费用以及该处房产对房主所得税的影响等等。

  二、不管购房是投资还是自住,都应该注意避免只图便宜而匆忙购房。目前价格较便宜的房屋是由银行拍卖的房屋以及老旧房屋,质量较差,不投入巨额费用装修就无法居住。美国政府对房屋的使用年限有严格规定,房屋每年有折旧率。如果买了旧屋,购房者最后不得不为旧屋翻修,投入的钱跟购房的钱差不了多少。

  三、美国房价下跌幅度较大的地区大都比较偏远,或治安和环境较差。好的社区房价下跌幅度不大。

  四、买房不易养房更难。在美国购房需要每年交付不菲的房产税,地段越好的房屋地税越高,金额占房价总值的1%至6%不等。例如在洛杉矶某个富人区,一幢180多万美元的住房,每年要交付的地产税是两万多。此外,在有些州,当地政府每年都会来给房屋重新估价,然后根据估价调整地税。如果去年买来的房屋是50万美元,但政府今年估价是60万美元,房主就得根据新的估价付更多地税。

  五、如果购买小区集中管理的住房,每个月还要缴纳物业管理费。比如在洛杉矶一个中产阶级小区,每月的物业管理费大约在150美元左右。

  如果中国人买了美国房,自己并不住,转租给其他人,那社区就很重要了。买了便宜房,但社区都是还不起钱的穷人。他们"租"了之后,可能会不按时支付租金,一些人甚至强行"白住"。所以,如果在美国没朋友帮忙,就要请中介帮忙。通常房子的卖方也会请中介协调,佣金是成交额的6%。买方与卖方的中介各分得3%。

  如果买了房子,因种种原因不到3年就得卖。那么,出售又会是件令人头疼的事。这个房子必须3年内上涨至少6%才算保值,因为中介手续费就是6%了。记者的朋友金先生在西雅图做工程师,2007年底买了一栋总价40万美元的房子,2008年,他被派回中国工作。临行前,车子、家具都处理掉了,唯独这个最大的家伙卖不掉,除非以低于购买价出售。金先生最终决定把房子租出去,虽然实际收到的租金比支付银行的月供还少几百美元,但也无可奈何。

  有人说,对不明真相的中国人来说,与其说美国房产是一块人人争食的蛋糕,不如说是一口看不见底的深井。(记者:方亮 魏莱 李兵 尚未迟)

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