美中贸易发展促进会
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去美国买房,看上去很美

  中国人已经成为美国房产市场的第二大买主,仅次于加拿大。购买北京四环的100平方米公寓,能在加州买两栋别墅。而且,去美国买房,进退自由,进可移民,退可投资。

  不过,天上不会掉馅饼,在美国买房子,也有各种意想不到的麻烦。

  楼市有风险,更何况是越洋楼市。

  为了振兴美国经济,拯救房地产业,2011年11月3日,美国联邦参议员舒默和李麦克正式向国会提交了“振兴旅游投资签证法案”。根据该议案,对于在美国购屋50万美元以上的外籍人士给予三年居留签证。三年期满,这些外国居民只要还拥有其购买的房子,其签证即可获得延长,而这种签证持有人的未成年子女可以进入美国公立中小学读书。该议案得到了股神巴菲特以及美国奥委会、美国旅游协会、美国酒店协会和美国商会的支持。虽然议案面向所有非美籍人士,但外界普遍认为主要是针对中国人的。

  事实上,不管议案能否通过,中国已经有不少早起的“鸟儿”,悄悄踏上了美国置业之路。

  根据全美房地产经纪人协会的统计数据,从2010年3月至2011年3月,海外购房者在美国房地产市场上投资了大约820亿美元。美国房地产外籍人士买主中,如果按交易金额算,9%的金额来自中国居民,达到了73.8亿美元,仅次于加拿大,位居第二。

  北京的厕所换洛杉矶的House

  四川人范晓天,曾经是全美第四大房地产经纪公司的“月份顶级经纪人”(Top Agent of The Month)。一张华裔面孔,不知从什么时候开始成为一种优势,所有的卖家,在一群经纪人中,总会率先注意到她,因为他们知道,华人经纪带过来的,一般都是中国客人。

  美国人喜欢中国客人,因为中国客人口袋里装满了现金,比如郭媛一家。

  郭媛2003年在北京西四环买了第二套房子,当时房价是8000元一平方米。郭媛认为:“无论怎么样,在北京四环内总会留一套住宅,要么自住,要么留给儿子。”

  2009年年底,郭媛偶然路过一家房屋中介的门口,看到附近房子的价格已经卖到近4万。郭媛动心了,北京的房价在飞涨,几乎没有卖不出的房子,而中介也在到处寻觅房源。

  郭媛的儿子David在2008年就到美国加州大学念书,从儿子的口中,郭媛也知道美国房价跌到了2006年以来的最低价,房市已经在金融危机中崩溃。

  北京有个时髦的说法是,住在北京三环以内的人,只要把自家的厕所卖了,在美国洛杉矶就能买个洋楼。这让郭媛产生了一个想法:卖掉房子,去美国抄底。

  郭媛的房子在2009年底卖出去了,卖得非常顺利。最后成交价是35000元/平方米,整套房子卖了350多万。

  与此同时,郭媛的儿子David开始在美国寻找合适的房子。在David所在的区,2000英尺,也就是180平米的一栋别墅,售价在20万美元以内。2010年初,David买了一套200多平方米的独栋洋房(Single House),成交价为25万美元,价钱差不多是北京那套房产的一半。

  这是栋建于2003年的房子,2006年的售价高达50万美元,现在相当于打了对折。在David买下这个房子的过程中,还有一位买主同时竞购,对方的开价比他高出一万美元,但是卖家还是很高兴地把房子卖给了David。因为后者支付的是从中国直接汇过来的现金。从中国汇款到美国,每人每年有5万美元的额度限制,为此,郭媛特意找了几个朋友帮忙,一人5万汇到David在美国的账户中。

  在整个卖买过程中,David一家都没有掏过“额外”的钱。在北京卖房时,所有税、杂费都由买方掏。到了美国,根据当地的政策,所有中介费用都将由卖方承担。

  买房投资,可进可退

  与郭媛一家不同,上海人李奋和陈煜云,从上世纪90年代就开始投资房产,有更成熟的投资理念。

  两人都拥有很多海外投资经验,这些经验反过来指导其在中国的房产投资。1997、1998年时,香港的房价已经跌得很厉害了。李奋在那段时间买了很多房子,一直到现在,他还享受着这些房产带来的回报。

  但是到了2005年之后,中国的东西变得越来越贵。

  陈煜云是上海一家物流公司的董事总经理,手头有闲钱,在美国也有广泛的人脉。中国的限购限贷以及高企的房价,已经让他对投资国内物业兴趣索然。

  对于在海外置业,陈煜云有他自己的判断:“过去华人都移民去温哥华,现在温哥华房子的涨幅已超过60%,变得一房难求。而未来的移民潮,方向必定是美国。”

  在陈煜云看来,“华人移民美国,不外乎四个地方”。不是在洛杉矶、旧金山,就是在纽约或波士顿。他选择了气候宜人的旧金山,2011年3月他用了三天的时间,跟着中介看了多种房型,最后选择了一套售价120万美元的服务公寓(Service Apartment),这是全旧金山最好的公寓。

  “我知道100万美金,可以在美国买三栋独栋别墅,但那不适合我。”陈煜云没有打算移民,也没有精力去打理自己的房子。而服务公寓有专人服务,也有物业管理,正好符合他的需求。

  陈煜云的房子在买进的第一天,已经有人租住在那里,租金是5500美金一个月。其中公寓的管理费每个月高达1000美金,地产税为1.4%,这样子算下来,这房子一年的投资回报率不到5%,虽然这是一个比较低的水平,但陈煜云已经很满意了。“我管这个投资叫做进退自如:退,就算我不移民,房子本身不愁租;进,如果我移民了,可以卖掉这个公寓,再买一栋独立洋房。在美国的政策中,你把你的A物业卖掉,再买进一个B物业,如果这两个动作在12个月内完成,是没有税的。”

  难缠的中国买房客

  美国人很难理解中国买家对房子的热情。

  “在全世界,好像都没有像中国人这么喜欢买房子的。”在加州大学读书的David说:“在中国人的观念里,有房子才有根,而且凡事都讲究拥有,买房不是花钱,租房才算花钱。特别是中国这几年房市被政策操控后的负面影响,让中国人感到恐慌,买房激情也更加病态。”

  掌管上海一家物流公司的陈煜云,在美国买房的出发点是基于某种不安全感,“中国的形势太不明朗了,今天我所拥有的一切,也许哪天转瞬即逝。在海外买房或移民,都是给自己留一条退路。”

  面对形形色色的中国客户,做了7年地产经纪的范晓天仍常常觉得中国客人难以理解。他们可以在前一秒狂热地直冲美国,在后一秒又冷静到对周围的一切都充满了怀疑。

  2009年2月,中国首批赴美购房团从北京浩浩荡荡出发。这个40人的购房团抵达洛杉矶时,受到了各家媒体的关注和跟踪报道,让购房团团员受宠若惊。在此之后,来自中国的购房团络绎不绝。

  这些中国买家除了将大把现金带到美国,还把一些“中国式”习惯也带过来了。在中国,每一个中介手中的房源可能是不一样的,而且中国人也喜欢同时找好几个中介,让他们去“窝里斗”,相互制约。而在美国,所有中介手中的房源都是一样的。“信得过这个人的话,找他一个就够了。如果你找了两个以上的中介,没有人愿意为你认真做事的。”范晓天说。

  事情太好了,就不像真的

  “很多人都对海外买房跃跃欲试,但只有真正在美国生活过,才明白是什么滋味。”今年3月,David终于体会到了美国的治安问题。

  那天David出门上一趟超市,十几分钟后回家,他发现屋里一塌糊涂,有三个人正在打包东西,见他回来了,三人撒腿就跑。虽然没带走什么东西,但随后的麻烦事让David头痛不已。因为自己是第一目击证人,警察录口供就折腾了半天,而后还要清理现场,换门换窗换锁。

  此外,房子定期还要翻修和维护。美国很多房子是木质的,虽然环保、成本也低,但总会出现很多问题。买下房子后,还要购买名目繁多的保险。美中贸易发展协会副会长Rob Emerick表示,像房屋结构保险、产权保险相对便宜,几百到几千美金,有效期在三到五年左右。而房主保险(Homeowner’s Insurance),这种复杂的险种,赔付的范围包括很多情况,比如主人自己在家吸烟把房子给烧了,或者客人来做客,在你家里受了伤,在中国人根本想不到的细微地方都需要买保险。

  根据美国各州的法律不同,业主每年所需缴纳的物业税为房子总价的0.5%~3%不等。如果出租,还要缴纳租金的5%~10%作为管理费。中国的富人一直在盼着房子升值,而很多美国人却巴不得房子降价,因为地产税会随着房价涨跌。

  陈煜云的一个朋友,为了让孩子能在好学区接受教育,十年前在纽约买下一幢60万美元的房子,后来一直涨到了120万美元。陈煜云以中国人固有的思维逻辑,向他们道喜,没想到他们却苦笑说:“没什么好祝贺的,这几年地产税随着房价年年涨,本来一万美元的地税,现在涨到两万美元了。快住不起了。”“幸好”随后房价开始下跌,这才松了一口气。

  如果房子要脱手,手续和税费都不少。以卖出一栋50万美元的独栋房子为例,通常由卖方支付的主要费用包括:房地产经纪公司费用、卖方的过户公证费、屋主产权保险费、县政府过户税、市政府过户税、一年的房屋保修费、白蚁检查费、屋契文件准备费、文件公证费、经纪公司的法律规范监督费等等,另外还需还清所有尚未支付的地产税、社区费等。以上费用合计约为34410美元,约为房价的7 %。

  “卖房开支最大的一笔费用是请经纪人,占房价的6%,连我们自己都觉得很贵,”范晓天说,“唐人街很多人拥有房地产经纪人的执照,就是专门为了在买卖房子时,可以省掉经纪人的费用。”

  另外,无论你投资房产是赚了还是赔了,外国人卖房必须要向美国税务局缴纳所得税,由产权公司在过户时就扣除房价的10%。“所以如果你没有移民需要,单单到美国去做投资,我并不建议(买房)。”范晓天说。

  “很多东西看起来太好,就不会是真的,”David说,“什么时候你觉得美国不那么好了,那个时候,你再考虑去美国买房的事情吧。”